做好投资调查 切勿因小失大

风险提示

随着海外置业热潮兴起，与此相关的纠纷也日渐增加。北京楼盘白领杨慧茹听信朋友介绍在海外买房后，无人管理又无法出售，造成重大损失的事件日前被众多媒体报道，也引发了人们对于海外置业风险的关注。

尽量选择信誉好的大企业

杨慧茹购买的房屋没有通过澳大利亚外国投资审批委员会认可，所以只能由有澳大利亚身份的人购买。经介绍，杨慧茹朋友的男友先买了杨慧茹看好的房屋，之后私下找了个过户师转名给了杨慧茹。然而后者却拿不到永久居民身份，导致出售房产找不到平台做售后事宜。

这并非个案，购房移民的投资者中花费几百万元在海外购置房产，却出现了房产被开发商抵押给银行等问题也不在少数。

链家海外事业部总经理时今强介绍，目前国内有10%的中产阶层有意在海外置业，但问题是并非每个人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平。这些人在购房时通常不会事先咨询律师和专业机构的建议，加上海楼盘外置业中介良莠不齐，容易出现问题。

即便是专业代理公司甄选过的项目也可能存在问题。专营海外地产代理的帝皇地产集团执行董事陈卓明告诉早报记者，“公司成立之初曾代理过一个英国学生公寓项目，总价低租金回报高，吸引不少购房者。我们对项目做过专业的测评考察，然而在销售了十几套房源后，英国方面给出的合同与当初约定不相符，该项目土地存在抵押问题。我们立即停止了该项目的推介，并将定金退还了购房者。”

“对于个人买家就更难发现其中存在的风险。所以建议买家尽量选择当地信誉和知名度较好的大公司，并做好相关的市场调查，能够降低海外置业风险。”陈卓明建议。

了解最新政策变化

另外，由于各国的投资和移民政策不同，中国购房者海外置业一定要了解清楚当地最新的政策变化和实际操作情况。

例如，澳大利亚在2015年12月起实施新政策，想在澳大利亚购房的海外人士，在申请购房批准时，需要根据房产价值缴纳申请费。2015年12月1日以后，在澳大利亚购买100万澳元以下房产的海外投资者，需要缴纳5000澳元的申请费；购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者，需要缴纳1万澳元的申请费；购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元需要额外增加1万澳元的申请费。

世邦魏理仕澳大利亚资本市场亚洲业务部总监施赟Danny Shi指出，“需要注意的是，按照澳大利亚有关规定，中国家庭没有拿到澳大利亚身份的人只可以购买全新住宅，不能购买二手房。这意味着多年后中国家庭二次出售房产时只能卖给当地人。”

“对于散户投资者，现在购买投资房最好不要选择在高风险地区，非核心区相对来说当然是回报高，可能一年就涨很多，但是澳大利亚毕竟人口有限，支持不了迅速的扩张。一般来说投资者对市场很敏感，考虑性价比、投资前景，也很关注银行的政策等。而对于置换的购房者来说，他们其实对价格并不是太敏感，更关心居住品质。如果我作为投资者，会选择一些抗跌性较强的区域，位置近火车站、学校及成熟社区。”施赟Danny Shi强调。

在美国，去年美国EB-5移民名额首次爆满，数目达到1万，其中85%的份额来自中国大陆。该政策确认将延期至2016年9月底，之后的相关移民政策尚无定论。

英国则在去年4月推出了新的房产税政策。早报记者从仲量联行获悉，根据此次英国的房产税收新政，对于海外个人买家而言，资本利得税的税率为18%-28%。

除了当地政策，购房者在明确自己的置业目的后需要弄清相应的法规政策和房屋产权年限，对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。