融资收紧库存增加 房企还会会继续低价促销吗？

       自进入七月后，房企的销售似乎并未被传统淡季所干扰。虽然库存量再增长，但另一边销售却没有停下脚步。另一边，央行和住建部召开座谈会后，房企融资开始收紧。在此还债季融资政策收紧的情况下，房企是否会加大力度促销回流呢？

  上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。

  在供求关系上，7月份，百城整体呈现了“供大于求”的态势，虽然市场成交数据同样呈现同比正增长的态势，但节奏上略慢于供应数据。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，百城库存呈现同比正增长态势，存在库存积压和滞销的风险。如果库存压力继续增大，那么房企降价促销的频率将会加大。

  虽然库存规模持续增加，但是在存销比方面100城已经走出了压力最大的阶段。7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月。今年前1-7月份数据，实际上呈现了比较明显的“倒U型”走势。

  目前，各个城市去化动力增强，楼市供求矛盾有所缓解，但楼市炒作等乱象频发的背景下仍需警惕住宅去化问题。严跃进提醒说，今后在住宅销售领域，若是价格不稳，那么管控会持续，包括信贷政策等。所以对于各个城市来说，去库存的工作需要继续坚持，要引导合理购房需求积极释放。

  房企推盘动力强，促销频率增加

  新冠肺炎疫情的影响在不断减弱，楼市已经悄然发生变化。

  8月24日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》(以下简称“报告”)，报告指出，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。

  7月作为传统的销售淡季，楼市库存规模却出现了增长，这是为何?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这与房企积极推盘追赶销售有关。在预售环境总体宽松的情况下，房企推盘节奏不减速，新增供应保持活跃态势。

  他还提醒说，百城库存呈现同比正增长态势，存在库存积压和滞销的风险。如果库存压力继续增大，那么房企降价促销的频率也会随之加大。

  房企推盘不减速直接导致库存增长，也影响到了供求关系。报告显示，虽然市场成交数据同样呈现同比正增长态势，但节奏上略慢于供应数据。7月份，100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米，成交量为5449万平方米，整体呈现“供大于求”态势。

  房企深耕的二线城市库存增速最大

  就城市来说，不同城市的库存规模分化也比较明显。报告显示，截至7月底，100个城市中一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米，同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。横向看，二线城市的库存攀升力度较大。从时间轴看，今年二季度开始明显拉升。

  “二线城市是很多房企重点布局的城市，对房企来说，要完成全年销售目标，二线城市的销售占据了非常关键的地位。”严跃进表示，二线城市新盘供应节奏明显加快，客观上使得库存的同比增速也偏大。

  整体来看，截至7月底，100个城市中，有62个城市库存出现了同比正增长现象。在增速排名前10的城市中，二线城市的数量最多，包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等。库存同比正增长受多重因素影响，如部分城市今年销售行情明显不如去年、部分城市在推盘方面明显降低了预售标准等。

  存销比呈现倒U型

  虽然库存规模持续增加，但是在存销比方面100城已经走出了压力最大的阶段。

  报告显示，7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，即市场消化完这些库存需要11.7个月的时间。

  如果将时间拉长可以发现，今年1-7月份，百城存销比实际的走势呈现“倒U型”。在前4月，100城去库存明显受到了疫情的冲击，去库存周期陡然攀升，甚至超过了1年的水平。自5月份开始，去化压力总体有所缓解，当前已回落到1年以下的水平。

  在城市结构方面，虽然二线城市的库存规模有比较明显的攀升，但是从存销比数据看，其反而是低于一线和三四线城市的，去化速度最快。

  数据显示，7月份，100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为13.9、11.3和12.0个月。

  对此，严跃进认为，从市场消化本身来说，二线城市这两年户籍政策持续放松、人口导入速度快，市场消化能力持续增强

  需要注意的是，在7月份存销比数值排名前10的城市中，除武汉外，剩下9个城市都是三四线城市。

  严跃进认为，当前三四线城市的去库存问题是需要重点关注的。因为相比上一轮市场火爆的场面，当前三四线城市楼市交易表现是比较温和的。若是去化问题不能得到很好地解决，那么也会牵连这些城市后续的土地交易。

  基于这份报告，严跃进强调，当前全国100城存销比呈现了倒U型走势，说明随着时间的推进，疫情对房地产销售和去化的影响正在减弱。尤其是随着二季度开始各类房企积极降价促销，各类城市的去化动力在增强，缓解了相应的供求矛盾。

  “需要警惕的是住宅去化依然面临各类新问题。尤其是今年7月份各地政策频频调控，客观上说明部分城市房价又出现了炒作。”严跃进称，今后在住宅销售领域，若是价格不稳，那么管控会持续，包括信贷政策等。所以对于各个城市来说，去库存的工作需要继续坚持，要引导合理购房需求积极释放。