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陈宏飞:房地产业发展趋势是剥离房子的附加值

2018年06月11日来源:21世纪经济报道其他资讯责任编辑:xiemin

作为房地产产业链上的重要部分,基金对于房企的作用无可替代。基金不仅是房企融资的重要渠道,在进入城市更新阶段的今天,基金作为资产管理者的角色也愈加重要。近年来,房地产企业纷纷启动轻资产战略和多元化转型,基金在其中的参与度颇高。

与房企人士和研究者不同,基金从业者看待市场自有其独特视角。近日,21世纪经济报道专访了光大安石基金CEO陈宏飞,陈宏飞从基金从业者的视角,梳理了近些年房地产市场的变化、房企转型策略以及去杠杆背景下的不动产估值之变等问题。

近几年住宅租售比不合理

21世纪经济报道(以下简称《21世纪》):作为一家房地产私募投资基金,光大安石曾经以住宅作为主要的业务。但最近这几年,住宅业务的比重越来越低,是什么原因造成了这种变化?

陈宏飞:我们团队从2007年开始组建,当时的业务以住宅为主、商业为辅,其中住宅占比在60%到70%。我们判断,从2000年一直到金融危机之后的2014年左右,住宅市场总体是供小于求的。当时虽然觉得贵,现在回头看,价格还是比较理性。在2007年到2009年期间,住宅的租售比还能达到4%到5%。

到2014年,我们比较担心住宅市场的环境,因为那时候“面粉贵过面包”基本上成为常态。一线城市房价跳涨后,租售比降到2%以下。二三线城市也面临同样的问题,在2012年和2013年的近郊开发热潮后,城市化进程应该不会那么快了,但后面的进程还是超出了预期。

在那之后,我们就比较少看住宅了。因为做资产管理,追求长期稳定的现金流——租金收入。这个对应债券中的利息收入,以及股市中的分红。所以,当租售比长期低于国债等无风险投资的收益水平时,我们就慢慢退出了。当然,并不是完全否定这一业务,如果刚好有成本比较低的项目或资产包,我们还是会去做。只不过需要精挑细选,也就是平常所说的“偏机会型”。

《21世纪》:现在光大安石管理的资产规模有多少?在淡化住宅业务后,目前的主要业态类型有哪些?

陈宏飞:光大安石管理的资产规模在500亿左右,住宅相关的业态只占10%。购物中心占25%-30%,综合体占40%,其他的业态包括物流、园区等工业地产。

我们从2007年、2008年就一直看好零售市场。当时的判断是,消费者花钱主要在两个地方:买房子、消费。消费又分线上和线下,线下消费的场所就是购物中心。电子商务刚兴起时,还比较担心对线下的冲击,但这些年购物中心也在调整,线下消费的增长率跟电商差不多。在消费升级、美好生活的背景下,这个领域的前景是看好的。

未来我们有兴趣介入的领域,是介乎于办公、工业之间的一些业态,比如科研园区、现代物流。现代物流业是伴随着电商发展起来的,目前存在结构性的供需不平衡。另外,物流地产在资产证券化上比较被认可。

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